Vaduz – Laut dem Hamburger Gewos-Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung zeigte sich der deutsche Immobilienmarkt 2020 ziemlich unbeeindruckt von den Auswirkungen der Corona-Krise. Das ging aus der im letzten Herbst vorgestellten Gewos-Immobilienmarktanalyse hervor, die als einzige flächendeckende deutsche Studie auf der Erfassung der tatsächlichen Immobilienverkäufe beruht. Demnach belief sich das bundesweite Umsatzvolumen im ersten Corona-Jahr 2020 in der Summe aller Immobilienteilmärkte auf rund 292,8 Milliarden Euro. Das bedeutet einen Anstieg um 1,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr und ein neues Allzeithoch. Für 2021 rechnete Gewos nicht nur wegen Nachholeffekten mit weiteren Umsatzzuwächsen im Bereich Wohnen. Bis zum Jahresende prognostizierte das Institut einen Immobilien-Gesamtumsatz in Deutschland von rund 311 Milliarden Euro und damit ein sattes Plus von 6,3 Prozent im Vorjahresvergleich. Umsatztreiber sind klassische Wohnimmobilien. In diesem Marktsegment erwartete Gewos einen Umsatz von 237,7 Milliarden Euro, was noch einmal 7,5 Prozent mehr wäre als im Jahr 2020. Diese Zahlen zeigen das ungebrochen hohe Interesse an Wohnimmobilien trotz oder gerade wegen der Corona-Krise.
Das richtige Gespür für Wohnimmobilien hatte der Unternehmer Birger Dehne schon vor vielen Jahren. Deshalb setzte er gezielt auf den Kauf, die Sanierung und Vermietung von Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen. Er richtete seinen Fokus auf Bestandsimmobilien in vermeintlich zweitklassigen Lagen, die von den Investoren und Anlegern jahrelang kaum beachtet wurden. Anstatt das langfristige Renditepotenzial von Wohnraum in B- und C-Lagen zu erkennen, stürzten sich die meisten Investoren auf Einfamilienhäuser und Wohnungen in A-Lagen für die wohlhabendere Kundschaft. Dehne sah hingegen schon während eines Schülerpraktikums in einer kleinen Immobilienfirma die Chancen der verschmähten Immobilien. In die Assetklasse abseits der A-Lagen investierte er erstmals als Student der Betriebswirtschaftslehre und erwarb ein Wohnhaus mit acht Wohnungen in Hannover, das im Laufe der Jahre erwartungsgemäß massiv an Wert gewann. Schnell folgten weitere Objektkäufe: „Ich habe konsequent weiter Immobilien und später auch ganze Wohnungsunternehmen unter Marktpreis gekauft und so meinen Bestand kontinuierlich ausgebaut.“ Die Preise, zu denen der findige Norddeutsche nach der Jahrtausendwende seine ersten Immobilien erwarb, haben sich inzwischen glatt verzehnfacht. Mehrfamilienhäuser, die er für 180.000 bis 200.000 Euro kaufte, sind heute mehr als zwei Millionen Euro wert. Ähnliche Wertsteigerungen verzeichneten die von ihm erworbenen Wohnungsunternehmen. Kaufte er solche 2014 für zehn Millionen Euro, werden sie heute für 100 Millionen Euro und mehr gehandelt. „Heute stehen kaum noch lukrative Wohnanlagen oder Wohnungsunternehmen zum Verkauf. Der Markt hat sich tatsächlich völlig verändert“, bilanziert der Immobilien-Tycoon. „Das umfassende, durch niedrige Zinsen und mangelnde Anlagealternativen in den Wohnungsmarkt geflossene Kapital der Staatsfonds, Pensionskassen und Private-Equity-Investoren absorbiert die wenigen Portfolios, die überhaupt noch verkauft werden, zu maximalen Preisen.“ Ende der 1990er-Jahre bis etwa 2004 habe kaum jemand Anlageimmobilien kaufen wollen, während sie heute niemand mehr verkaufen wolle. Sein Immobilien-Imperium baute Birger Dehne von Anfang an strategisch auf und plante mit einem guten Riecher für Marktentwicklungen alles sehr langfristig. Im Gegensatz zur Konkurrenz lag für ihn das Wertsteigerungspotenzial von Wohnanlagen und Mehrfamilienhäusern auf der Hand: „Viele Immobilien, die ich damals erstanden habe, konnten ihren Wert in der Zwischenzeit verzehnfachen. Da ich für den Erwerb zum Teil nur zwischen 10 und 20 Prozent Eigenkapital eingesetzt habe, hat sich das Kapital bei einigen Objekten sogar verhundertfacht.“
Wer allerdings glaubt, dem 42-Jährigen ginge es nur um die reine Rendite, liegt offenbar falsch. Der Großinvestor betont seit Jahren, dass ihm eine nachhaltige Quartiersentwicklung wichtig ist, die den Mietern modernisierten, aber trotzdem bezahlbaren Wohnraum garantiert. Das unterscheidet ihn von Immobilienbesitzern, die nach der Akquise neuer Objekte dringend anstehende Investitionen verweigern oder zumindest verschleppen. Inzwischen leben immer mehr Mieter in vernachlässigten Gebäuden, die keinen zeitgemäßen Wohnstandard mehr bieten. Mit den fehlenden Investitionen tun sich auch die Eigentümer keinen Gefallen, weil die Immobilien zunehmend an Attraktivität und damit an Wert verlieren. Für Dehne, der seit mehr als 25 Jahren in der Immobilienbranche tätig ist, sind Sanierungen und Modernisierungen – also Investitionen in die Bausubstanz – das Gebot der Stunde. Sie steigern gleichermaßen den Wert der Wohnobjekte und die Zufriedenheit der Mieter. Mit großflächigen Sanierungsmaßnahmen seiner Immobilienbestände revitalisierte er fast nebenbei ganze Stadtviertel. Von dieser Quartiersentwicklung profitieren nicht nur die Bewohner selbst, sondern auch ortsansässige Händler, das Kultur- und Sozialleben und die gesamte umliegende Infrastruktur.
Dehne kauft aber nicht nur Bestandsimmobilien, sondern sorgt auch selbst für Wohnungsneubau: „Natürlich halte ich weiter nach guten Gelegenheiten zum Kauf Ausschau. Seit einigen Jahren bin ich jedoch auch sehr erfolgreich im Wohnungsneubau aktiv.“ Dabei konzentriert er sich auf Lagen außerhalb der Top-7-Standorte und erwirbt Bauerwartungsland, das er für seinen eigenen langfristigen Bestand bebaut. Jährlich werden so seriell 1.500 bis 2.000 Wohnungen fertiggestellt.
Bei einem so strategisch agierenden Kopf wie dem Selfmade-Mogul aus Niedersachsen überrascht es nicht, dass er auch die Chancen der Digitalisierung unbedingt für die Immobilienwirtschaft nutzen will. „Ich befasse mich schon seit längerer Zeit mit digitalen Technologien, die den Handel mit Immobilien revolutionieren werden. Das Thema Blockchain ist hier besonders essenziell“, erklärte Dehne auf Nachfrage. In einem kostenneutralen und sekundenschnellen Immobilienhandel ohne lange Umwege und lästige Zwischeninstanzen sieht er großes Potenzial. Er ist davon überzeugt, dass Banken bei der Finanzierung eine immer geringere Rolle spielen werden. Täglich handelbare Immobilien würden für institutionelle Investoren immer interessanter – und das dank der Digitalisierung ganz ohne die Beteiligung von Banken. Die relative Intransparenz von Immobilientransaktionen will Dehne überwinden und als einer der größten privaten Immobilienbestandshalter Deutschlands deshalb verstärkt die Blockchain-Technik ins Spiel bringen.
Die zahlreichen Immobilieninvestments, Modernisierungsmaßnahmen und Bauaktivitäten werden übrigens von der Capiterra Group im liechtensteinischen Vaduz koordiniert. Das Single Family Office verwaltet das Vermögen und die Immobilienbestände des Erfolgsunternehmers, der über eine eigene Foundation zahlreiche Projekte in Forschung, Umweltschutz und Wissenschaft unterstützt.
